Avocat en bail commercial à Marseille, pour les bailleurs et les commerçants

Le statut des baux commerciaux : un cadre d'ordre public

Le bail commercial porte sur un local dans lequel est exploité un fonds de commerce ou artisanal. Le statut (articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce) impose une durée minimale de neuf ans (art. L. 145-4), avec faculté de résiliation triennale pour le preneur, et confère au locataire un droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d'éviction (art. L. 145-14). Plusieurs dispositions sont d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite (art. L. 145-15), et l'action tendant à la faire déclarer non écrite n'est soumise à aucune prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405).

Dans ce cadre, la liberté contractuelle reste large : destination des lieux, répartition des charges et des travaux, indexation, garanties, cession et sous-location. C'est à la rédaction que se gagnent ou se perdent la plupart des contentieux ultérieurs.

Ce que changent les réformes de 2026

La loi du 26 mai 2026 : trésorerie du preneur et garanties du bailleur

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (JO du 27 mai 2026) rééquilibre plusieurs points du statut :

• Paiement mensuel du loyer de droit (nouvel art. L. 145-32-1) pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, sur simple demande du preneur, sous réserve de l'absence d'arriérés non contestés ; applicable aux baux en cours.
• Plafonnement de l'ensemble des garanties (dépôt, caution, garantie bancaire ou autonome) au montant d'un trimestre de loyer (art. L. 145-40 modifié), pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
• Restitution du dépôt de garantie dans un délai maximal de trois mois après remise des clés, mainlevée des autres garanties dans les six mois, et transfert de plein droit de l'obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de vente du local.
• Clause d'indexation « tunnel » (nouvel art. L. 145-38-1) : encadrement symétrique, à la hausse comme à la baisse, de la variation de l'indice.
• Délais de paiement après commandement (art. L. 145-41 modifié par l'article 63 de la loi) : la suspension des effets de la clause résolutoire est désormais subordonnée à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, pour les demandes introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

Analyse détaillée : Réforme des baux commerciaux 2026 : ce que change la loi du 26 mai 2026.

Le décret Magicobus III : la procédure depuis le 1er octobre 2026

Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 modifie l'article R. 145-26 du Code de commerce : une fois le juge des loyers commerciaux saisi, les mémoires sont notifiés entre avocats, la signification n'étant maintenue qu'à l'égard du défendeur sans avocat. Il ajoute une mention obligatoire à l'assignation (art. 56 du Code de procédure civile) et crée une procédure d'admission rapide des demandes incontestées lorsque le défendeur cité à personne ne comparaît pas (art. 472, al. 3). Détails : Décret Magicobus III et bail commercial.

Rédiger et négocier le bail commercial

Le cabinet rédige et relit les baux commerciaux, les baux professionnels, les baux dérogatoires, les contrats de location-gérance et de sous-location. Les clauses examinées en priorité :

• Destination des lieux et clause « tous commerces », déspécialisation partielle ou plénière (art. L. 145-47 et s.) ;
• Durée, faculté de résiliation triennale et renonciation licite dans les cas prévus par l'article L. 145-4 ;
• Loyer, pas-de-porte, indexation (ILC ou ILAT), clause-recettes, clause tunnel ;
• Charges, impôts et travaux : inventaire précis et limites de l'article L. 145-40-2 et de son décret d'application (grosses réparations de l'article 606 du Code civil, honoraires de gestion, impôts du bailleur) ;
• Garanties : dépôt, cautionnement, garantie à première demande, dans la limite d'un trimestre depuis la loi du 26 mai 2026 ;
• Cession et sous-location : agrément, solidarité du cédant limitée à trois ans (art. L. 145-16-2), clause de garantie ;
• Clause résolutoire : rédaction conforme à l'article L. 145-41 et articulation avec la caution.

Pour les commerçants qui s'installent, le bail dérogatoire de l'article L. 145-5 (trois ans au maximum, sans droit au renouvellement) mérite une vigilance particulière : bail dérogatoire, règles et pièges.

Le loyer : révision, renouvellement, plafonnement

Le loyer initial est libre. Il peut ensuite être révisé tous les trois ans (art. L. 145-38) ou par le jeu de la clause d'indexation (art. L. 145-39). Lors du renouvellement, le loyer est en principe plafonné par la variation de l'indice (art. L. 145-34), sauf modification notable des éléments de la valeur locative (art. L. 145-33) ou bail d'une durée supérieure à neuf ans ; le déplafonnement est lui-même lissé à 10 % par an.

Les contestations relèvent du président du Tribunal judiciaire statuant comme juge des loyers commerciaux, selon une procédure sur mémoires avec représentation obligatoire (art. R. 145-23 et s. du Code de commerce). Le cabinet intervient dans ces procédures, y compris lorsqu'une expertise judiciaire de la valeur locative est ordonnée. Voir : le renouvellement du bail commercial.

La fin du bail : congé, renouvellement, indemnité d'éviction

Le bail ne prend pas fin de lui-même à son terme : il se poursuit par tacite prolongation jusqu'à un congé ou une demande de renouvellement. Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil, au moins six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice (art. L. 145-9). Le preneur peut aussi former une demande de renouvellement (art. L. 145-10), à laquelle le bailleur répond dans les trois mois.

Le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif grave et légitime doit l'indemnité d'éviction (art. L. 145-14) : valeur du fonds ou du droit au bail, frais de déménagement et de réinstallation, indemnités accessoires. Il conserve un droit de repentir (art. L. 145-58) tant que le preneur est dans les lieux et n'a pas loué ailleurs. Deux pages détaillent ces mécanismes : le congé du bail commercial et l'indemnité d'éviction.

Loyers impayés : clause résolutoire, référé et expulsion

En cas d'impayé, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Celle-ci ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité (art. L. 145-41). Passé ce délai, le bailleur saisit, le plus souvent en référé, le président du Tribunal judiciaire pour faire constater l'acquisition de la clause, ordonner l'expulsion et obtenir une provision sur les loyers et une indemnité d'occupation.

Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause (art. 1343-5 du Code civil), mais depuis la loi du 26 mai 2026 uniquement s'il est en capacité de régler la dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette exigence nouvelle renforce la position du bailleur diligent et impose au locataire d'agir avant l'audience, non après.

Le cabinet défend les bailleurs (recouvrement, résiliation, expulsion, action contre la caution) comme les commerçants assignés (contestation du décompte, délais, régularisation, négociation d'un protocole). Pour approfondir : la clause résolutoire en bail commercial, le bail commercial côté bailleur, la défense de la caution et notre site dédié bail-commercial.avocat-marseille-ayoun.com.

Bail commercial et entreprise en difficulté

L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire suspend les poursuites et neutralise la clause résolutoire pour les loyers antérieurs ; le bailleur retrouve sa liberté d'action pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, sous les conditions de l'article L. 622-14 du Code de commerce. La cession du bail dans le cadre d'un plan de cession ou d'un prepack cession obéit à des règles propres. Le cabinet, qui exerce aussi en procédures collectives devant le Tribunal des activités économiques de Marseille, traite ces dossiers des deux côtés.

Devant quelles juridictions ?

Le contentieux du bail commercial relève du Tribunal judiciaire de Marseille (référé et fond), du juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer, et de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence. Lorsque le litige est lié à une procédure collective, il peut relever du Tribunal des activités économiques de Marseille. Le cabinet intervient également devant les autres juridictions des Bouches-du-Rhône et, pour les dossiers qui le justifient, sur l'ensemble du territoire.

Questions fréquentes sur le bail commercial

Un bailleur peut-il refuser la mensualisation du loyer ?

Non, lorsque le local relève du commerce de détail ou de gros ou d'une prestation de services à caractère commercial ou artisanal et que le preneur n'a pas d'arriéré non contesté : le paiement mensuel est de droit (art. L. 145-32-1) et la demande prend effet à l'échéance suivante. Une clause contraire est réputée non écrite.

Quelle garantie peut-on encore exiger d'un commerçant en 2026 ?

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, la valeur cumulée du dépôt de garantie et des autres sûretés ne peut dépasser un trimestre de loyer. Les baux antérieurs conservent leurs garanties jusqu'au renouvellement.

Quel délai entre le commandement de payer et l'expulsion ?

La clause résolutoire est acquise un mois après le commandement resté infructueux. Il faut ensuite compter le temps de l'assignation, de l'audience de référé et de l'exécution de la décision. Le préavis de deux mois du commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale ne s'appliquent pas aux locaux commerciaux inhabités, ce qui rend la procédure plus rapide qu'en matière d'habitation.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

Oui, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, mais depuis la loi du 26 mai 2026 à la double condition d'être en capacité de régler sa dette et d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le congé doit-il être délivré par commissaire de justice ?

Oui. Le congé est donné par acte extrajudiciaire au moins six mois avant le terme, pour le dernier jour du trimestre civil (art. L. 145-9). Un congé par lettre recommandée est irrégulier, sauf pour le congé donné par le preneur à l'expiration d'une période triennale, admis par lettre recommandée depuis la loi Pinel (art. L. 145-4).

Combien coûte l'intervention du cabinet ?

Les honoraires sont fixés dans une convention écrite avant toute intervention : forfait pour la rédaction ou la relecture d'un bail, honoraires au temps passé ou forfaitaires pour le contentieux, le cas échéant complétés d'un honoraire de résultat. Voir frais et honoraires.