La propriété privée reste protégée en France. Un logement squatté, un local commercial occupé et un commerce pillé ouvrent toutefois des recours différents. Pour récupérer un bien ou obtenir réparation, il faut identifier la bonne procédure, réunir les preuves et agir dans les délais. Le prétendu « délai de 48 heures » ne donne aucun droit au squatteur ; il ne garantit pas non plus une évacuation en 48 heures.

Depuis les pillages des 17 et 18 octobre 2026, de nombreux commerçants et propriétaires marseillais s'interrogent sur l'efficacité de cette protection. Le droit prévoit des moyens d'action : évacuation administrative, expulsion judiciaire, assurance, action civile et responsabilité de l'État. Leur mise en œuvre exige de distinguer la protection du domicile, celle de la propriété et l'indemnisation du préjudice.

Ce guide s'adresse aux propriétaires, SCI, bailleurs et commerçants de Marseille et des Bouches-du-Rhône. Il expose les règles applicables en octobre 2026, notamment l'extension récente de la procédure préfectorale à certains locaux commerciaux.

I Qualification des faits et choix du bon recours

Squat locataire impayé et pillage désignent des situations différentes

Un locataire entré régulièrement avec un bail ne devient pas un squatteur parce qu'il cesse de payer. Une erreur de qualification peut retarder la restitution du bien et exposer le propriétaire à une procédure inadaptée.

Dans le langage courant, le squat désigne une occupation irrégulière. Les textes pénaux visent plus précisément certaines introductions frauduleuses et le maintien qui les suit. L'absence de bail ne suffit pas, à elle seule, à établir toutes les conditions d'une évacuation administrative.

Pour les impayés et l'expulsion locative, consultez notre guide de la procédure d'expulsion à Marseille.

II Fondements textuels de la protection de la propriété privée

La propriété demeure un droit fondamental

Les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 protègent la propriété. Une privation de propriété doit répondre à une nécessité publique légalement constatée et être accompagnée d'une juste et préalable indemnité.

Les articles 544 et 545 du Code civil organisent ce droit et la garantie contre la cession forcée. L'article 1er du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme protège également le respect des biens des personnes physiques et morales.

La loi peut réglementer l'usage d'un bien : urbanisme, copropriété, sécurité, rapports locatifs ou fiscalité. Ces limitations doivent respecter les exigences constitutionnelles et conventionnelles applicables. Le caractère fondamental du droit de propriété ne dispense donc pas de suivre une procédure légale pour reprendre des lieux occupés.

Quelles sanctions contre une occupation frauduleuse ?

Deux dispositions doivent être distinguées :

- Article 226-4 du Code pénal : la violation de domicile et le maintien consécutif à l'introduction visée par le texte sont punis de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

- Article 315-1 du Code pénal : l'introduction frauduleuse dans un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel et le maintien qui la suit sont punis de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, hors régimes particuliers.

Il s'agit de peines encourues. La sanction effectivement prononcée et l'indemnisation de la victime répondent à des règles différentes. La peine pénale ne garantit pas le recouvrement des dommages-intérêts.

Fiscalité et succession ce que signifient les taux souvent cités

La taxe foncière sur les propriétés bâties relève notamment de l'article 1380 du Code général des impôts. Les droits de succession sont calculés selon le lien de parenté, les abattements, le patrimoine transmis et les donations antérieures.

En ligne directe, l'abattement est en principe de 100 000 € par enfant et par parent, sous réserve notamment du rappel fiscal des donations antérieures. Le taux maximal de 45 % ne concerne que la fraction de part nette taxable supérieure à 1 805 677 €. Le taux de 60 % vise en principe les transmissions entre personnes non parentes ou parentes au-delà du quatrième degré, sous réserve des exonérations applicables.

Ces chiffres résultent notamment des articles 777, 779 et 784 du CGI. Ils ne signifient pas que toute succession serait taxée à 60 %. L'article 13 de la Déclaration de 1789 encadre par ailleurs la répartition des charges publiques selon les facultés contributives.

III Jurisprudence structurante sur les squats et les pillages

Locaux commerciaux la réserve constitutionnelle de 2026

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, en son article 14, a étendu le dispositif de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007. Sa nouvelle rédaction est applicable depuis le 20 août 2026.

Dans sa décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, paragraphe 173, le Conseil constitutionnel a posé une réserve essentielle : pour les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, cette voie administrative ne peut s'appliquer lorsque l'occupant y a établi son domicile. La voie judiciaire doit alors être examinée.

La dénomination « local commercial » ne suffit donc pas à déterminer la procédure. Les circonstances d'occupation et l'existence éventuelle d'un domicile doivent être documentées.

Pillages la responsabilité de l'État dépend des circonstances

Dans l'arrêt CE, 3 octobre 2018, Commune de Saint-Lô, n° 416352, le Conseil d'État a jugé que la préméditation des dégradations ne suffisait pas, à elle seule, à exclure la responsabilité de l'État au titre des attroupements.

À l'inverse, dans l'arrêt CE, 18 mars 2026, Société Aliya, n° 496688, il a validé le refus d'indemniser des pillages commis à seule fin de profit, sans lien établi avec les mouvements de revendication.

La lecture de ces décisions impose une preuve précise du déroulement des faits. L'existence d'une manifestation le même jour ne suffit pas à garantir l'indemnisation d'un commerce.

Le propriétaire conserve des obligations malgré l'occupation

La décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023 a censuré l'exonération générale qui devait protéger le propriétaire de certaines conséquences du défaut d'entretien d'un bâtiment occupé illicitement. Une responsabilité peut donc encore être recherchée dans les conditions de l'article 1244 du Code civil. L'occupation illicite doit être traitée en tenant compte des risques de sécurité du bâtiment.

IV Analyse pratique pour récupérer un logement ou un local commercial

La demande au préfet selon la procédure de la loi de 2007

L'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, modifié en 2026, organise une évacuation administrative sous conditions. Il faut notamment caractériser l'introduction et le maintien visés par le texte, déposer plainte, justifier le domicile ou la propriété et faire constater l'occupation illicite.

La demande peut être présentée par la personne dont le domicile est occupé, par une personne agissant dans son intérêt et pour son compte ou par le propriétaire dans les hypothèses prévues. Pour un local commercial qui n'est pas le domicile du demandeur, le locataire doit examiner avec son bailleur qui dispose de la qualité requise pour saisir le préfet.

Le préfet doit tenir compte des conditions légales, des motifs impérieux d'intérêt général et des exigences constitutionnelles relatives à la situation personnelle ou familiale de l'occupant. Pour les locaux qui ne constituent pas le domicile du demandeur, le référé introduit par l'occupant peut produire l'effet suspensif spécialement prévu par l'article 38.

Le délai de décision du préfet ne correspond pas au délai total de restitution du bien. Une évacuation en 48 heures ne peut pas être promise.

Quand saisir le juge à Marseille ?

Si la voie administrative est inapplicable, si la preuve fait défaut ou si un refus doit être discuté, une procédure judiciaire peut être nécessaire.

L'article L. 213-4-3 du Code de l'organisation judiciaire attribue au juge des contentieux de la protection les actions tendant à expulser les personnes occupant des immeubles bâtis à des fins d'habitation sans droit ni titre. Le critère ne se réduit pas à l'ancienne destination commerciale du bien. Les autres situations relèvent du tribunal judiciaire selon les règles applicables ; un référé peut notamment être examiné au regard de l'article 835 du Code de procédure civile.

La demande doit être portée par la personne disposant de la qualité et de l'intérêt à agir. Pour une SCI, il faut notamment contrôler le titre de propriété, les pouvoirs du représentant et les éventuels droits concurrents sur le bien.

Exemple hypothétique pour un local vacant occupé comme habitation

Une SCI découvre que la serrure de son local commercial vacant à Marseille a été forcée. Elle dépose plainte, fait constater les faits et rassemble ses titres. Si les occupants n'y ont pas établi leur domicile, la demande préfectorale peut être examinée sous les autres conditions du texte.

Si les constatations établissent au contraire qu'ils y ont établi leur domicile, la réserve constitutionnelle fait obstacle à cette voie pour le local commercial. Une action devant le juge compétent est alors préparée. Cette différence justifie de qualifier l'occupation avant de choisir la procédure.

V Risques juridiques financiers et délais à surveiller

Trêve hivernale et délais pour expulser

La trêve hivernale court en principe du 1er novembre au 31 mars. En matière judiciaire, l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution distingue deux situations :

• l'expulsion consécutive à une introduction frauduleuse dans le domicile d'autrui relève de l'exception prévue par le texte ;

• pour les autres lieux, le juge peut réduire ou supprimer le bénéfice de la trêve lorsque les conditions légales sont réunies.

Les articles L. 412-1 et L. 412-3 prévoient aussi des exclusions ou restrictions aux délais dans certaines hypothèses d'entrée frauduleuse. Il faut demander au juge les constatations et mesures utiles. Dire que tous les occupants illégaux bénéficient de la trêve, ou qu'aucun n'en bénéficie, serait inexact.

Après un pillage les recours à coordonner

L'assurance dépend des garanties applicables au jour du sinistre. L'article L. 121-8 du Code des assurances impose d'examiner la couverture des émeutes et mouvements populaires ; il ne suffit pas de constater l'existence d'une multirisque professionnelle.

Le commerçant doit également documenter sa demande contre les auteurs et, si les conditions sont réunies, contre l'État sur le fondement de l'article L. 211-10 du Code de la sécurité intérieure. Les indemnités déjà reçues doivent être prises en compte pour éviter toute double réparation. La perte d'exploitation se chiffre avec les données comptables et la marge ; elle ne se confond pas avec la totalité du chiffre d'affaires perdu.

Références : C. assur., art. L. 113-2, L. 114-1 et L. 114-2 ; loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968, art. 1er et 2 ; CJA, art. R. 421-1, R. 421-2 et R. 421-5. La réclamation préalable et la réponse, expresse ou implicite, doivent être suivies avec un calendrier précis.

Pour les garanties, les aides et le chiffrage, consultez notre dossier consacré aux commerces pillés à Marseille.

Défendre ses biens sans engager sa responsabilité pénale

L'article 122-5, alinéa 2, du Code pénal encadre strictement la légitime défense des biens : interruption d'un crime ou délit en cours, nécessité de l'acte et proportionnalité des moyens, avec exclusion de l'homicide volontaire dans ce cadre. Les présomptions de l'article 122-6 ne constituent pas une autorisation générale de violence.

L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende certaines évictions forcées d'un lieu habité réalisées sans le concours de l'État. Changer les serrures ou couper les fluides pour contraindre un occupant à partir peut exposer à des poursuites selon les circonstances.

VI Stratégie hiérarchisée pour protéger vos biens à Marseille

Les premières démarches à organiser

1. Sécuriser les personnes et conserver les preuves. Photographier les dégradations, sauvegarder les vidéos et faire constater les faits sans provoquer d'affrontement.

2. Réunir les titres et identifier les parties. Propriétaire, société exploitante, locataire et assureur n'ont pas nécessairement les mêmes droits ni les mêmes préjudices.

3. Choisir la procédure. Préfet, juge judiciaire et juge administratif interviennent dans des cadres distincts.

4. Chiffrer les conséquences financières. Occupation, dégâts, frais de sécurisation et pertes d'exploitation doivent être justifiés séparément.

5. Suivre l'exécution et les délais. Une décision favorable doit encore être exécutée ; un refus ou un silence administratif peut faire courir un délai de recours.

Le refus du concours de la force publique pour exécuter une expulsion

L'article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le refus de l'État de prêter son concours à l'exécution d'un titre exécutoire ouvre droit à réparation. Le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir ce concours selon l'article L. 153-2.

Il faut vérifier la régularité de la demande, le refus exprès ou implicite, la période indemnisable et le préjudice. Cette responsabilité doit être distinguée de celle liée aux attroupements : l'État peut être recherché pour l'inexécution d'une expulsion ou pour certains dommages de manifestation, sur des fondements différents.

Le contentieux indemnitaire relève du juge administratif après réclamation préalable. Une expulsion concernant un bien à Marseille et une demande d'indemnisation contre l'État ne suivent donc pas nécessairement le même circuit juridictionnel.

Commerce sinistré préserver aussi le bail et la trésorerie

Pour le commerçant locataire, il faut informer le bailleur et examiner les réparations, le paiement du loyer et la durée d'indisponibilité. Une fermeture ne suspend pas automatiquement toutes les obligations du bail. Tout accord sur les loyers et les travaux doit être écrit.

Nos ressources sur le bail commercial à Marseille et les entreprises en difficulté permettent d'approfondir ces conséquences.

VII Mesures de prévention et réponses aux questions fréquentes

Préparer un dossier exploitable avant la difficulté

Conservez dans un espace accessible vos titres, baux, contrats d'assurance et photographies des locaux. Pour les entreprises, actualisez les inventaires et vérifiez que les plafonds d'assurance correspondent aux stocks réellement détenus.

Organisez la surveillance licite des locaux vacants et la conservation des preuves utiles. Après un sinistre, documentez les réparations urgentes et les biens détruits avant leur enlèvement, autant que la sécurité le permet. Centralisez enfin les échanges avec les autorités, le commissaire de justice, le bailleur et l'assureur.

Quelles garanties pour la propriété privée en France

La propriété reste protégée par la Déclaration de 1789, le Code civil et la Convention européenne des droits de l'homme. La difficulté pratique tient au choix du recours et à son exécution, qui dépendent des faits et des textes applicables.

Quels droits pour un squatteur après 48 heures

Le seul écoulement de 48 heures ne donne aucun titre d'occupation au squatteur. Le délai de 48 heures de l'article 38 concerne la décision du préfet. Il faut conserver les preuves et agir rapidement, sans confondre ce délai avec une garantie d'évacuation.

Quelle évacuation sans jugement pour un local commercial

La voie préfectorale est ouverte dans les hypothèses prévues par l'article 38 depuis août 2026. Il faut notamment établir les conditions de l'occupation et vérifier que l'occupant n'y a pas établi son domicile. Le dossier et la qualité du demandeur doivent être contrôlés.

Quel recours contre un locataire qui ne paie plus

Les règles de recouvrement, de résiliation et d'expulsion propres au bail doivent être examinées. Le locataire entré régulièrement ne devient pas un squatteur du seul fait de ses impayés.

Quels squatteurs bénéficient de la trêve hivernale

La réponse dépend de la nature du lieu et des conditions d'entrée. Pour certains locaux, la suppression ou la réduction de la trêve doit être demandée au juge.

Quels recours après un refus de garantie pour pillage

Le refus peut être contesté au regard du contrat et les autres voies juridiquement fondées doivent être étudiées. La responsabilité de l'État reste soumise aux conditions de l'article L. 211-10 ; elle n'est pas une garantie générale des dommages non assurés.

Quelle indemnisation après un refus du concours de la force publique

Le propriétaire peut demander réparation du préjudice lié au refus dans les conditions légales. Il faut disposer du titre et du dossier d'exécution, vérifier la période de responsabilité et adresser une réclamation indemnitaire avant le contentieux.

Quel taux pour les droits de succession

Le taux dépend du lien de parenté et des exonérations. En ligne directe, le calcul tient compte notamment de l'abattement de 100 000 € et du barème progressif, sous réserve des donations antérieures et des situations particulières.

Faire examiner votre situation par le Cabinet Julien Ayoun

Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille depuis 2005, accompagne les propriétaires, SCI, commerçants et dirigeants en droit immobilier et en droit des affaires. L'examen du titre, des faits, du contrat d'assurance et de la chronologie permet de hiérarchiser les démarches et d'identifier les recours appropriés.

Pour préparer le rendez-vous : titre de propriété ou bail, plainte, constat, photographies, contrat d'assurance complet, décisions et actes déjà délivrés, échanges avec les autorités et justificatifs financiers.

Cabinet Julien Ayoun - 19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille - 04 84 25 40 91.

Contacter le cabinet pour faire examiner votre dossier.

Sources officielles et jurisprudence

• Code civil articles 544 et 545 ; article 38 de la loi du 5 mars 2007 dans sa rédaction issue de 2026.

• Ministère de l'Intérieur sur les démarches en cas de squat et la réforme de 2026 ; Code pénal article 315-1.

• Conseil constitutionnel décision 2026-915 DC ; décision 2023-853 DC.

• Conseil d'État 3 octobre 2018 numéro 416352 ; 18 mars 2026 numéro 496688.

• Juge compétent pour l'expulsion à des fins d'habitation ; trêve hivernale article L412-6 ; concours de la force publique article L153-1.

• Code des assurances article L113-2 ; Code de la sécurité intérieure article L211-10 ; prescription quadriennale loi du 31 décembre 1968.

• Code pénal article 122-5 ; article 122-6 ; article 226-4-2.

• Administration fiscale sur le calcul des droits de succession.

Information générale au 23 octobre 2026. L'application des procédures et des garanties dépend des faits et des pièces de chaque dossier.