Avocat en expulsion locative à Marseille : loyers impayés, clause résolutoire, squat

Avant d'agir : trois vérifications qui conditionnent la suite

• Le bail et sa clause résolutoire. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (art. 24, I). Pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023 qui stipulent un délai de deux mois, c'est ce délai contractuel qui continue de s'appliquer (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). Les contrats types ont été mis à jour par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
• Le décompte. Loyers, charges régularisées, dépôt de garantie, aides au logement perçues directement : un décompte faux ou imprécis fragilise le commandement et nourrit la contestation à l'audience.
• Les garanties. Caution, garantie Visale, assurance loyers impayés : chacune impose des délais de déclaration et des formalités. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, à défaut de quoi la caution n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard (art. 24, I).

Étape 1 : le commandement de payer visant la clause résolutoire

Le commandement est délivré par commissaire de justice. Il ouvre au locataire un délai de six semaines pour payer et contient, à peine de nullité, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement des suites judiciaires, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et la mention de la faculté de demander un délai de grâce au juge (art. 24, I, 1° à 6°).

Lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) pour les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales. Les autres bailleurs personnes morales doivent saisir eux-mêmes la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner, sous peine d'irrecevabilité (art. 24, II).

Étape 2 : l'assignation devant le juge des contentieux de la protection

Six semaines après le commandement resté infructueux, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, en référé ou au fond. L'assignation est notifiée au préfet par le commissaire de justice au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité, afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé (art. 24, III).

Le bailleur demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, de condamner le locataire au paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, et de statuer sur la caution. En référé, la condamnation au paiement prend la forme d'une provision.

Étape 3 : l'audience et les délais de paiement

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, mais seulement si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (art. 24, V et VII). Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué ; au premier manquement, elle reprend son plein effet et l'expulsion peut être poursuivie sans nouvelle audience.

Le juge vérifie d'office le décompte et le respect de l'obligation de délivrer un logement décent ; une procédure de surendettement en cours impose des règles particulières (art. 24, VI et VIII). La préparation du dossier — décompte certifié, bail, états des lieux, diagnostics, échanges avec le locataire — pèse directement sur l'issue de l'audience.

Étape 4 : du jugement au départ effectif

• Commandement de quitter les lieux. La décision est signifiée, puis le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois (art. L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution), que le juge peut réduire ou supprimer en cas de mauvaise foi ou d'entrée dans les lieux par voie de fait.
• Délais de grâce. L'occupant peut demander au juge de l'exécution des délais renouvelables, d'un mois à un an, lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (art. L. 412-3 et L. 412-4), sauf mauvaise foi ou entrée par voie de fait.
• Trêve hivernale. Il est sursis à toute expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L. 412-6), sauf relogement assuré ou introduction dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
• Concours de la force publique. Si l'occupant se maintient, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Le refus ou le silence de l'État ouvre droit à une indemnisation du propriétaire (art. L. 153-1), dont les modalités d'évaluation ont été précisées par le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025.
• Sanction pénale du maintien dans les lieux. Le maintien dans le logement en violation d'une décision définitive, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, est puni de 7 500 € d'amende (art. 315-2 du Code pénal), hors trêve hivernale et délais accordés par le juge.

Squat et occupation sans droit ni titre

L'occupation d'un logement par des personnes entrées sans droit ni titre relève d'un régime distinct. L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est un délit (art. 226-4 et 315-1 du Code pénal, loi du 27 juillet 2023). Le propriétaire peut solliciter du préfet une mise en demeure d'évacuation (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007) ou saisir le juge ; dans ce cas, ni le délai de deux mois, ni les délais de grâce, ni la trêve hivernale ne protègent l'occupant entré par voie de fait (art. L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-6). Le choix entre la voie administrative et la voie judiciaire dépend des preuves disponibles (constat, plainte, titre de propriété) et de l'urgence.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion à Marseille ?

Hors incident, il faut compter six semaines de commandement, au moins six semaines entre la notification au préfet et l'audience, le délai de délibéré et de signification, puis deux mois après le commandement de quitter les lieux : rarement moins de huit mois entre le premier impayé et la libération des lieux, et souvent davantage lorsque la trêve hivernale, des délais de grâce ou l'attente du concours de la force publique s'ajoutent. Chaque semaine gagnée en amont — commandement délivré sans attendre, assignation complète, dossier prêt pour l'audience — se retrouve à l'arrivée.

Récupérer la dette : jugement, caution, saisies

Le jugement condamne le locataire aux arriérés et à l'indemnité d'occupation ; il sert de titre exécutoire pour les saisies (rémunérations, comptes, mobilier) et pour poursuivre la caution. L'assurance loyers impayés ou la garantie Visale prennent le relais dans les limites du contrat. Le cabinet suit l'exécution avec le commissaire de justice et, lorsque le locataire est insolvable, arbitre entre poursuite, protocole et abandon de créance.

L'accompagnement du cabinet

Le cabinet intervient pour les propriétaires bailleurs, les SCI, les investisseurs et les administrateurs de biens : audit du bail et du décompte, rédaction des actes avec un commissaire de justice partenaire, assignation et plaidoirie devant le juge des contentieux de la protection, suivi de l'exécution, recouvrement et action contre la caution. Les propriétaires qui gèrent plusieurs logements peuvent opter pour une convention annuelle d'assistance couvrant conseils, rédaction des baux et traitement des impayés. Le cabinet assiste également les locataires assignés qui souhaitent contester un décompte ou obtenir des délais.

Un site dédié détaille la procédure pas à pas : expulsion.avocat-marseille-ayoun.com. Pour les locaux commerciaux, voir le bail commercial ; pour les engagements de caution, la défense de la caution.

Questions fréquentes sur l'expulsion locative

Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie plus ?

Non. Seul le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, après une décision de justice et l'expiration des délais légaux. Changer les serrures, couper les fluides ou faire pression expose le bailleur à des poursuites.

Le délai du commandement est-il de six semaines ou de deux mois ?

Six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs dont la clause résolutoire stipule deux mois, ce délai contractuel demeure (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement à l'audience ?

Oui, jusqu'à trois ans, à condition d'être en situation de régler sa dette et d'avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. À défaut, le juge constate la résiliation et ordonne l'expulsion.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Non lorsque l'occupant est entré dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge peut aussi écarter la trêve pour les autres locaux occupés par ces procédés.

Que faire si la police n'exécute pas l'expulsion ?

Le refus ou le silence du préfet pendant deux mois ouvre droit à une indemnisation par l'État du préjudice subi par le propriétaire (art. L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution), évaluée selon le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025. Le cabinet constitue et présente la demande indemnitaire.

Quels sont les honoraires pour une procédure d'expulsion ?

Ils sont fixés dans une convention d'honoraires écrite avant toute intervention, le plus souvent sous forme de forfait par étape (commandement et assignation, audience, exécution), auxquels s'ajoutent les frais du commissaire de justice. Voir frais et honoraires.