Qu'est-ce qu'un avocat en droit immobilier ?

Un compromis de vente à relire, un locataire qui ne paie plus, une assemblée générale de copropriété qui vote des travaux contestables, un voisin bruyant : en matière immobilière, la question « faut-il un avocat ? » se pose souvent tard, alors que le délai pour agir a déjà commencé à courir. Cette page explique ce que fait un avocat en droit immobilier, ce qui le distingue du notaire et de l'agent immobilier, dans quels cas sa présence est obligatoire, comment se déroule son intervention et comment sont fixés ses honoraires. Les règles propres à chaque litige sont détaillées sur notre page avocat en droit immobilier à Marseille.

Que fait un avocat en droit immobilier ?

L'avocat en droit immobilier est un avocat qui consacre tout ou partie de son activité aux règles applicables aux immeubles : propriété, location, copropriété, vente, voisinage et construction. Il intervient à trois moments.

• Avant tout litige : rédaction et relecture des baux, des compromis et promesses de vente, des actes de cautionnement et des règlements de copropriété ; conseil sur un projet d'acquisition ou de mise en location. En contresignant un acte sous signature privée, l'avocat atteste avoir pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte (art. 66-3-1 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971).
• Au stade amiable : mise en demeure, négociation, recours à un conciliateur de justice, à une médiation ou à une procédure participative.
• Au contentieux : assignation, conclusions et plaidoirie devant le tribunal judiciaire et la cour d'appel, puis suivi de l'exécution de la décision avec le commissaire de justice.

Avocat, notaire, agent immobilier : qui fait quoi ?

Ces trois professionnels interviennent souvent dans une même opération, mais leurs rôles ne se confondent pas.

Rien n'empêche le vendeur ou l'acquéreur de se faire assister de son avocat pour préparer l'avant-contrat et lors de la signature chez le notaire, notamment lorsque l'opération présente des enjeux particuliers : bien occupé, local commercial, indivision, servitudes.

Quand consulter un avocat en droit immobilier ?

La consultation est utile dès qu'un acte important doit être signé ou qu'un délai commence à courir. Quelques situations fréquentes :

• Loyers impayés : la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La procédure qui suit est détaillée sur notre page expulsion locative à Marseille.
• Logement ou local squatté : voir notre analyse propriété privée face au squat et aux pillages à Marseille.
• Bail commercial : renouvellement, congé, indemnité d'éviction, fixation du loyer ; voir notre page avocat en bail commercial à Marseille.
• Copropriété : le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, pour contester une décision d'assemblée générale (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
• Voisinage : bruit, odeurs, travaux ; voir notre page troubles anormaux de voisinage.
• Vente : relecture du compromis avant signature ; action en garantie des vices cachés, à engager dans les deux ans de la découverte du vice (art. 1648 du Code civil).

L'avocat est-il obligatoire ?

Devant le tribunal judiciaire, les parties sont en principe tenues de constituer avocat (art. 760 du Code de procédure civile). Elles en sont toutefois dispensées dans plusieurs cas, notamment :

« Les parties sont dispensées de constituer avocat […] dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection. »

Code de procédure civile, art. 761, 1°

La plupart des litiges de bail d'habitation relèvent de ce juge. La dispense s'applique aussi lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros, sauf dans les matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (art. 761, 3°). Devant la cour d'appel, la constitution d'avocat est obligatoire, sauf dispositions contraires (art. 899).

Pour une demande n'excédant pas 5 000 euros ou relative à un trouble anormal de voisinage, la saisine du tribunal doit en outre être précédée, en principe, d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité que le juge peut relever d'office (art. 750-1 du Code de procédure civile). Des exceptions existent, notamment en cas d'urgence manifeste.

Dispensé ou non, le propriétaire a intérêt à se faire assister lorsque l'enjeu est important : l'assistance d'un avocat porte aussi sur la preuve, le respect des délais et l'exécution de la décision.

Comment se déroule l'intervention d'un avocat ?

1. Le premier rendez-vous. L'avocat examine les pièces — bail, titre de propriété, procès-verbaux d'assemblée générale, échanges de courriers — et vérifie les délais en cours.
2. La convention d'honoraires. Sauf urgence, force majeure ou aide juridictionnelle totale, une convention écrite précise le montant ou le mode de détermination des honoraires (art. 10 de la loi du 31 décembre 1971).
3. La phase amiable. Mise en demeure, négociation et, lorsqu'elle est obligatoire, tentative de conciliation ou de médiation.
4. La procédure. Assignation, échanges de conclusions et de pièces, audience et plaidoirie.
5. L'exécution. Signification de la décision et mesures d'exécution confiées au commissaire de justice.

Combien coûte un avocat en droit immobilier ?

Les honoraires sont fixés en accord avec le client. Ils tiennent compte, selon les usages, notamment de la difficulté de l'affaire, des frais exposés et des diligences accomplies (art. 10 de la loi du 31 décembre 1971). Ils prennent la forme d'un forfait, par exemple pour la rédaction ou la relecture d'un acte, ou d'une rémunération au temps passé. Une fixation des honoraires uniquement en fonction du résultat judiciaire est interdite ; un honoraire complémentaire de résultat peut en revanche s'ajouter à la rémunération des prestations effectuées.

En cas de procès, le juge peut condamner la partie qui perd à verser à l'autre une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée (art. 700 du Code de procédure civile). Voir notre page frais et honoraires.

Illustration pratique : un trouble de voisinage dans le 7e arrondissement

Les erreurs fréquentes à éviter

• Signer un compromis sans l'avoir fait relire : conditions suspensives, servitudes, occupation du bien et clause pénale se négocient avant la signature.
• Laisser courir les délais : deux mois pour contester une décision d'assemblée générale, deux ans pour agir en garantie des vices cachés à compter de la découverte du vice.
• Saisir le juge sans tentative amiable lorsqu'elle est obligatoire : la demande peut être déclarée irrecevable.
• Se faire justice soi-même face à un occupant : changer les serrures ou couper l'eau expose le propriétaire à des poursuites.

Conclusion

L'intervention de l'avocat en droit immobilier est d'abord utile avant que le litige ne naisse : à la signature d'un bail ou d'un compromis, au premier impayé, à la réception d'un procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le conflit est engagé, il réunit la preuve, respecte les étapes préalables imposées par la loi et conduit la procédure jusqu'à l'exécution de la décision, devant les juridictions marseillaises comme devant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence.

Questions fréquentes sur l'avocat en droit immobilier