Un séisme silencieux pour les SCI marseillaises

La métropole Aix-Marseille-Provence concentre l'un des parcs de sociétés civiles immobilières (SCI) les plus denses de France. Le tissu patrimonial marseillais, qu'il s'agisse des SCI familiales détenant un appartement en centre-ville, une maison à Cassis, un mas en pays d'Aix ou un local commercial à La Joliette, ou encore des holdings patrimoniales de chefs d'entreprise du Vieux-Port, repose massivement sur la cession de parts de SCI lors des transmissions familiales, des sorties d'associés, des restructurations patrimoniales ou des cessions intra-familiales.

Or, l'article 68 de la loi anti-fraude définitivement adoptée par le Parlement le 11 mai 2026  - en cours de promulgation au moment de la rédaction de cet article - bouleverse en profondeur les habitudes de la place. À peine de nullité, toute cession de parts d'une SCI ou plus largement d'une société à prépondérance immobilière (SPI) devra désormais être constatée par l'une des trois formes limitativement énumérées : acte authentique notarié, acte contresigné par avocat, ou acte sous signature privée d'expert-comptable dans le périmètre strict de sa mission. La cession sur le coin de la table - encore très répandue dans les transmissions intra-familiales marseillaises - devient juridiquement invalide.

En qualité d'avocat au barreau de Marseille intervenant en droit patrimonial et en contentieux des cessions de titres, je propose ici un guide pratique complet du nouveau dispositif, à l'attention des cédants, cessionnaires, family offices, conseils en gestion de patrimoine, notaires associés et directions juridiques de la métropole Aix-Marseille-Provence. Six axes structurent l'analyse : le contexte (I), le champ d'application matériel (II), les trois formes valables (III), les sanctions (IV), les cas pratiques marseillais (V) et une FAQ approfondie (VI).

L'essentiel à retenir

I. Pourquoi cette réforme ? Contexte économique et patrimonial

A. La SCI, instrument patrimonial massif et zone grise du formalisme

Avec plus de 1,5 million de SCI recensées en France, la cession de parts de société immobilière constitue une opération patrimoniale extraordinairement répandue. La région PACA, et tout particulièrement les Bouches-du-Rhône, présente une densité de SCI familiales particulièrement élevée, à la mesure de la valorisation immobilière du littoral, du dynamisme du marché marseillais et de la culture méditerranéenne du patrimoine familial.

Jusqu'à la loi du 11 mai 2026, la cession de parts de SCI pouvait être constatée par acte sous seing privé, sans aucune intervention obligatoire d'un professionnel du droit. Cette pratique, parfaitement légale jusqu'alors, a alimenté un volume considérable d'opérations « familiales », rédigées sur un coin de table, parfois manuscrites, parfois confiées à un comptable n'ayant pas la qualification juridique requise.

B. La cession de parts de SCI, vecteur identifié de fraude fiscale

Le législateur a entendu mettre fin à cette zone grise, identifiée par l'administration fiscale comme l'un des vecteurs majeurs d'optimisation et de fraude fiscale sur les transmissions patrimoniales immobilières indirectes. La cession de parts de SCI permettait en effet, dans certaines configurations, de minorer artificiellement les valeurs déclarées, de différer ou d'éluder les droits d'enregistrement au taux de 5 % prévu à l'article 726, I, 2° du CGI, voire de masquer la véritable mutation immobilière sous-jacente.

L'article 68 de la loi anti-fraude répond à cette préoccupation par un dispositif d'ordre public absolu : la sanction de nullité, doublée du blocage à l'enregistrement, rend l'inobservation du formalisme civilement et fiscalement intenable.

C. Une réforme qui dépasse la simple lutte contre la fraude

Au-delà de la lutte contre l'évasion fiscale, le texte produit un effet structurel sur la cartographie professionnelle de la transmission patrimoniale. Le législateur consacre l'acte contresigné par avocat au rang d'instrument à part entière de transmission immobilière indirecte, à parité avec l'acte authentique notarié. Pour les acteurs marseillais — notaires, avocats fiscalistes, conseils en gestion de patrimoine, family offices, banques privées — cette consécration redessine le paysage des compétences.

II. Le champ d'application matériel : qu'est-ce qu'une « personne morale à prépondérance immobilière » ?

A. La définition fiscale par renvoi à l'article 726 du CGI

L'article 1865-1 nouveau du Code civil renvoie expressément au 2° du I de l'article 726 du Code général des impôtspour définir la personne morale à prépondérance immobilière (PMPI ou SPI). Selon cette disposition, est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité :

• dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du Code monétaire et financier, ni sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code ;
• et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué (plus de 50 %) d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d'autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

B. Formes sociales concernées

Sont juridiquement concernées toutes les formes sociales remplissant ce critère d'actif, indépendamment de leur dénomination :

• SCI classiques (sociétés civiles immobilières) — le cas typique des SCI familiales marseillaises ;
• SCI de gestion ou sociétés civiles de portage immobilier ;
• SARL à objet immobilier ;
• SAS à objet immobilier ou holdings de portage immobilier ;
• SC (sociétés civiles) à objet patrimonial immobilier ;
• Holdings patrimoniales dont l'actif est principalement constitué de participations dans des SCI ou de droits immobiliers.

C. Exclusions expresses : les véhicules de placement collectif

Le II du nouvel article 1865-1 du Code civil, introduit lors des travaux parlementaires, exclut expressément de son champ les parts ou actions des placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Sont ainsi hors du dispositif :

• les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ;
• les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) ;
• les FCPI (fonds communs de placement dans l'innovation) ;
• les FCPR (fonds communs de placement à risques) ;
• et tous les véhicules assimilés relevant du régime de transparence et de surveillance prudentielle de l'AMF.

Le régime spécifique de ces véhicules — supervision par l'AMF, transparence accrue, formalisme propre — rendait l'extension du dispositif sans objet.

D. La détermination de la prépondérance immobilière en pratique

La qualification de société à prépondérance immobilière s'apprécie à la date de la cession, par comparaison de la valeur réelle des immeubles et droits immobiliers situés en France avec la valeur réelle de la totalité des éléments d'actif. La doctrine administrative (BOFIP-ENR-DMTOM-40-10-10) et la jurisprudence constante de la Cour de cassation et du Conseil d'État précisent les modalités d'évaluation.

En pratique, pour une SCI familiale marseillaise détenant exclusivement un ou plusieurs biens immobiliers à Marseille, la qualification de SPI est quasi automatique. Pour une holding patrimoniale mixte détenant simultanément des participations opérationnelles et des immeubles, l'analyse doit être conduite cession par cession.

III. Les trois formes valables : le nouveau triptyque légal

L'article 1865-1 nouveau du Code civil énumère limitativement les trois formes susceptibles de constater valablement la cession :

A. L'acte authentique notarié

L'acte authentique reçu par un notaire demeure l'instrument de référence historique. Il conserve toutes ses spécificités :

• force probante absolue quant aux énonciations qu'il contient ;
• force exécutoire de plein droit, sans intervention judiciaire ;
• archivage perpétuel au rang des minutes de l'étude ;
• intervention d'un officier public ministériel soumis à un statut rigoureux.

Pour les opérations marseillaises complexes (cessions de parts de SCI couplées à la cession d'immeubles en pleine propriété, donations-partages incluant des parts de SCI, cessions impliquant un démembrement de propriété) le passage par un notaire de la place marseillaise reste l'option naturelle.

B. L'acte contresigné par avocat (art. 1374 C. civ.)

L'acte contresigné par avocat, créé par la loi du 28 mars 2011 et codifié à l'article 1374 du Code civil, est ici promu au rang de forme alternative pleinement équivalente à l'acte authentique pour la cession de parts de SPI. Cette équivalence porte sur :

• la force probante particulière : l'acte contresigné par avocat fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers et ayants cause, ce qui le distingue radicalement de l'acte sous seing privé classique ;
• la dispense de la mention manuscrite prévue à l'article 1376 du Code civil ;
• la soumission de l'avocat aux obligations de vigilance LCB-FT prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier — obligation expressément rappelée par le législateur de 2026 ;
• la responsabilité civile professionnelle de l'avocat sur l'intégralité de l'acte, tant sur le terrain juridique que fiscal.

Pour la première fois dans le droit positif français, le législateur place explicitement l'acte d'avocat à parité formelle avec l'acte authentique pour une opération patrimoniale courante à fort enjeu fiscal — sans contentieux.

C. L'acte d'expert-comptable : une voie résiduelle et conditionnée

Le 3° de l'article 1865-1 du Code civil ouvre la rédaction de l'acte de cession à l'expert-comptable, mais dans les seuls cas où il est légalement habilité à le faire. Le texte renvoie expressément au :

• 2° de l'article 22 de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 relative à l'exercice de la profession d'expert-comptable ;
• article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques.

La jurisprudence est constante depuis l'arrêt fondateur de la Cour de cassation, chambre criminelle, 11 avril 2002 (n° 01-83.286) : la rédaction d'actes juridiques par un expert-comptable n'est licite qu'à titre accessoire direct d'une mission comptable principale, exercée pour le client concerné. Hors de ce cadre, le professionnel s'expose à l'exercice illégal du droit au sens de l'article 4 de la loi du 31 décembre 1971, sanctionné pénalement, et engage sa responsabilité civile et professionnelle.

En pratique, à Marseille comme ailleurs, sont exclues du périmètre légal de l'expert-comptable :

• les cessions de parts de SCI patrimoniales familiales pures, dépourvues de comptabilité commerciale significative ;
• les holdings de portage immobilier sans activité comptable réelle ;
• les cessions intra-familiales lorsque le cessionnaire n'est pas client du cabinet d'expertise comptable ;
• toute opération impliquant un tiers non-client du cabinet.

Sur cent cessions de parts de SCI réalisées dans le tissu patrimonial marseillais, la voie de l'expert-comptable ne sera ouverte que dans une infime minorité de cas. Elle constitue l'exception, non la règle.

IV. Les sanctions : un dispositif d'ordre public renforcé

A. La nullité civile de la cession

La sanction principale est la nullité absolue de la cession non revêtue de l'une des trois formes énumérées. Cette nullité présente des caractéristiques préoccupantes :

• elle peut être invoquée par toute personne intéressée : cédant, cessionnaire, héritier réservataire, créancier (action paulienne, action oblique), administration fiscale ;
• elle entraîne, en principe, des restitutions réciproques : restitution des parts au cédant, restitution du prix au cessionnaire ;
• elle se prescrit par cinq ans à compter de la conclusion de la cession (article 2224 du Code civil), sous réserve de l'évolution prétorienne ;
• elle expose les parties à un risque de remise en cause des transmissions ultérieures fondées sur la cession nulle.

Dans une transmission familiale échelonnée — cession de parts en 2026, donation des parts en 2030, transmission successorale en 2040 — la nullité de la cession initiale produirait un effet en cascade qui peut compromettre l'ensemble de la chaîne patrimoniale.

B. Le blocage à l'enregistrement (article 635-0 A nouveau du CGI)

Le II de l'article 68 de la loi du 11 mai 2026 complète le dispositif en insérant un nouvel article 635-0 A au Code général des impôts, qui subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation de l'acte revêtu de l'une des trois formes qualifiées. À défaut :

• le Service des impôts des entreprises (SIE) de Marseille (ou du ressort applicable) refusera l'enregistrement ;
• l'acquéreur sera privé de la date certaine opposable à l'administration (article 1377 du Code civil) ;
• la mise à jour du registre des associés tenu par la société, et le cas échéant du greffe du tribunal de commerce de Marseille pour les sociétés commerciales, sera bloquée ;
• les droits d'enregistrement de 5 % (article 726, I, 2° du CGI) ne pourront être valablement acquittés.

L'effet combiné de la nullité civile et du blocage fiscal rend la sanction structurellement insurmontable : il n'existe aucune voie de régularisation rétroactive sans reprise intégrale du formalisme.

C. Une réserve : le statut de promulgation au 19 mai 2026

À la date de rédaction du présent article (19 mai 2026), la loi anti-fraude adoptée définitivement par le Parlement le 11 mai 2026 demeure en attente de promulgation par le Président de la République. Une saisine du Conseil constitutionnel par soixante députés ou soixante sénateurs, par le Premier ministre ou par les présidents des assemblées, dans le délai de quinze jours suivant l'adoption, reste théoriquement possible. À défaut de saisine ou en cas de validation, la promulgation interviendra au Journal officiel, déclenchant l'entrée en vigueur du dispositif. Les opérations en cours doivent donc être pilotées avec une vigilance toute particulière au cours des semaines à venir.

V. Cas pratiques pour les opérations marseillaises

A. La cession intra-familiale de parts de SCI

- Configuration typique : transmission de parts de SCI familiale entre parents et enfants, entre époux ou entre frères et sœurs, portant sur une SCI détenant un bien immobilier à Marseille (Vieux-Port, Endoume, Le Roucas-Blanc, Bompard) ou en région PACA.

- Recommandation : recourir à un acte contresigné par avocat ou à un acte authentique notarié. L'acte sous seing privé entre membres de la famille, fût-il rédigé de bonne foi, est désormais frappé de nullité.

- Point de vigilance : ne pas confondre une simple convention de portage ou une promesse de cession (qui peuvent rester sous seing privé) avec la cession définitive elle-même, qui doit revêtir l'une des trois formes qualifiées.

B. La sortie d'associé d'une SCI patrimoniale

- Configuration typique : un associé minoritaire souhaite quitter une SCI marseillaise détenant un ou plusieurs immeubles ; les associés restants rachètent ses parts.

- Recommandation : l'opération doit être documentée par un acte qualifié, comprenant la valorisation des parts (par référence à la valeur vénale des immeubles sous-jacents au jour de la cession), les modalités de paiement, les éventuelles clauses de garantie d'actif et de passif, et le calcul des droits d'enregistrement de 5 %.

C. La restructuration patrimoniale par holding interposée

- Configuration typique : un chef d'entreprise marseillais apporte ses participations dans plusieurs SCI à une holding patrimoniale, en vue d'une transmission familiale ou d'une optimisation IFI.

- Recommandation : l'opération relevant simultanément du droit des sociétés, du droit fiscal (apport en société, plus-values, IFI), de la transmission patrimoniale et, le cas échéant, des conventions fiscales internationales (résidence partagée Genève / Marseille / pays méditerranéens), elle appelle l'intervention d'un avocat fiscaliste ou patrimonial, par voie d'acte contresigné, ou d'un notaire dans les cas où une mutation immobilière directe est concomitamment réalisée.

D. La cession à un tiers acquéreur

- Configuration typique : cession de parts de SCI marseillaise à un tiers acquéreur (investisseur, voisin, repreneur).

- Recommandation : l'acte contresigné par avocat est particulièrement adapté en raison de la dimension contentieuse latente (garanties d'actif et de passif, clauses de non-concurrence, conditions suspensives, financement) et de la responsabilité étendue de l'avocat sur l'opération.

VI. FAQ — Foire aux questions

Quand cette réforme entre-t-elle en vigueur ?

L'article 68 de la loi anti-fraude, adopté définitivement le 11 mai 2026, est en attente de promulgation par le Président de la République. Sous réserve d'une éventuelle saisine du Conseil constitutionnel, la promulgation interviendra dans les semaines suivant l'adoption. La date d'entrée en vigueur sera fixée par la loi elle-même ou, à défaut, le lendemain de sa publication au Journal officiel.

Toutes les cessions de parts de SCI sont-elles concernées ?

Oui, dès lors que la SCI est qualifiée de personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI, c'est-à-dire que son actif est, ou a été dans l'année précédant la cession, principalement constitué (plus de 50 %) d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Les SCI familiales marseillaises détenant un ou plusieurs biens immobiliers sont, en pratique, toutes concernées.

Une cession entre époux ou entre parents et enfants est-elle aussi soumise au formalisme ?

Oui, sans exception. L'article 1865-1 nouveau du Code civil ne distingue pas selon la qualité du cessionnaire. La cession intra-familiale, la cession entre époux, la cession entre parents et enfants ou entre frères et sœurs sont toutes soumises au formalisme. La pratique de l'acte sous seing privé manuscrit, encore très répandue dans les transmissions familiales marseillaises, est juridiquement invalide.

Quelle est la différence entre l'acte sous seing privé et l'acte contresigné par avocat ?

L'acte sous seing privé classique est rédigé et signé par les parties seules, sans intervention d'un professionnel du droit. L'acte contresigné par avocat (art. 1374 C. civ.) est rédigé par les parties avec l'assistance et sous la responsabilité d'un avocat qui le contresigne. Il bénéficie d'une force probante particulière : il fait foi de l'écriture et de la signature, dispense de la mention manuscrite de l'article 1376 du Code civil, et engage la responsabilité de l'avocat sur l'intégralité de l'acte.

Puis-je faire rédiger ma cession par mon expert-comptable ?

Uniquement si le cabinet d'expertise comptable est titulaire d'une mission comptable principale pour la société dont les parts sont cédées et pour le cessionnaire, et si la rédaction de l'acte intervient à titre accessoire direct de cette mission. Dans la plupart des configurations patrimoniales marseillaises (SCI familiales, holdings patrimoniales sans activité comptable significative, cessions à des tiers non-clients), cette voie est juridiquement fermée. Hors de son périmètre légal, l'expert-comptable s'exposerait à l'exercice illégal du droit (art. 4 de la loi du 31 décembre 1971) et la cession serait nulle.

Que se passe-t-il si une cession a déjà été conclue sous seing privé avant l'entrée en vigueur de la loi ?

Les cessions valablement conclues avant l'entrée en vigueur de la loi demeurent régies par le droit antérieur (principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle, article 2 du Code civil). En revanche, toute cession dont la signature interviendra après l'entrée en vigueur devra impérativement revêtir l'une des trois formes qualifiées, sous peine de nullité, peu importe que les négociations aient été engagées antérieurement.

Quels sont les droits d'enregistrement applicables à la cession de parts de SCI ?

Le taux est de 5 % en application de l'article 726, I, 2° du CGI, applicable au prix exprimé augmenté du capital des charges ou, si elle est supérieure, à la valeur vénale réelle des parts. À cela s'ajoutent les mentions obligatoires du III-B de l'article 726 (qualification de l'opération, jouissance, dettes contractées). La cession doit être déclarée et enregistrée au Service des impôts des entreprises (SIE) territorialement compétent, à Marseille, le SIE du ressort applicable.

Comment est imposée la plus-value de cession de parts de SCI ?

Tout dépend du régime fiscal de la SCI :

• SCI à l'impôt sur le revenu (IR) : régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 UB et suivants du CGI), avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
• SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) : régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI), avec, le cas échéant, application du régime des titres de participation à long terme (article 219, I, a sexies-0 bis du CGI).

L'arbitrage IR/IS et la maîtrise des abattements pour durée de détention sont au cœur de l'ingénierie patrimoniale d'une cession de parts de SCI à Marseille.

Mon notaire à Marseille reste-t-il compétent ?

Oui, pleinement. L'acte authentique notarié demeure l'une des trois voies validées par la loi. Pour les opérations couplant cession de parts et mutation immobilière directe, pour les donations-partages, ou pour les opérations engageant la force exécutoire de plein droit, le notaire de la place marseillaise reste l'interlocuteur naturel. La loi ne diminue en rien sa compétence ; elle ouvre seulement une voie alternative équivalente par l'acte contresigné par avocat.

Quel est l'avantage de l'acte d'avocat par rapport à l'acte notarié pour une cession de parts de SCI marseillaise ?

L'acte contresigné par avocat présente plusieurs avantages opérationnels et substantiels :

• rapidité d'exécution : quelques jours, contre plusieurs semaines pour un acte notarié ;
• signature électronique qualifiée pleinement opposable, sans déplacement physique ;
• expertise fiscale native de l'avocat fiscaliste sur l'ensemble du spectre de l'opération (droits d'enregistrement, plus-value, IFI, conventions internationales) ;
• responsabilité professionnelle engagée sur l'intégralité de l'acte, juridique et fiscale ;
• secret professionnel consacré par l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles.

Pour les opérations complexes nécessitant force exécutoire ou couplant simultanément une mutation immobilière directe, le notaire reste préférable. Pour les cessions pures de parts de SCI à enjeu fiscal et patrimonial, l'acte d'avocat est très souvent la voie la plus adaptée.

Une cession nulle peut-elle être régularisée a posteriori ?

Il n'existe pas de mécanisme légal de régularisation rétroactive de la cession nulle. Les parties devront reconclure une nouvelle cession dans l'une des formes qualifiées, avec les conséquences fiscales attachées à cette seconde opération (nouveaux droits d'enregistrement, nouvelle date d'effet, recalcul éventuel des plus-values).

Comment auditer une cession de parts de SCI antérieure dans le cadre d'une due diligence ?

La due diligence d'acquisition de parts de SCI marseillaise devra désormais inclure systématiquement :

• la vérification de la forme des cessions historiques ayant conduit à la détention actuelle ;
• l'examen de la date des cessions par rapport à l'entrée en vigueur de la loi ;
• l'identification des risques de nullité sur les cessions postérieures à l'entrée en vigueur réalisées en méconnaissance du formalisme ;
• la mise en place de garanties conventionnelles spécifiques (déclarations du cédant, garanties d'actif et de passif, clauses de remise en cause).

VII. Conclusion : un nouveau réflexe patrimonial à Marseille

L'article 68 de la loi anti-fraude du 11 mai 2026 marque une rupture profonde dans la pratique patrimoniale marseillaise. La cession de parts de SCI, longtemps perçue comme une opération technique pouvant être réalisée sous seing privé, devient une opération qualifiée appelant l'intervention systématique d'un avocat, d'un notaire ou, dans des cas étroitement circonscrits, d'un expert-comptable.

Pour les familles marseillaises, les chefs d'entreprise du tissu provençal, les family offices de la métropole Aix-Marseille-Provence et les conseils en gestion de patrimoine intervenant en région PACA, la mise en conformité des projets en cours et la révision des procédures internes constituent des chantiers à engager sans délai.

Le rôle de l'avocat marseillais en droit patrimonial consiste désormais à :

• auditer le statut juridique des cessions historiques détenues dans le patrimoine familial ;
• sécuriser le formalisme des cessions à venir par la voie de l'acte contresigné par avocat ;
• piloter l'ingénierie fiscale de l'opération (droits d'enregistrement, plus-values, IFI, transmission) ;
• articuler le calendrier de la cession avec les éventuelles donations, démembrements ou apports en holding ;
• coordonner l'intervention, le cas échéant, avec le notaire marseillais en charge des opérations immobilières directes connexes.

La promesse de simplicité du sous-seing privé patrimonial est définitivement derrière nous. La rigueur formelle devient le standard, et l'accompagnement professionnel, la norme.

Pour toute question relative à une cession de parts de SCI ou plus généralement à la sécurisation d'une opération patrimoniale immobilière, n'hésitez pas à contacter notre cabinet d'avocats à Marseille au 04 84 25 40 91.