Renouvellement du bail commercial à Marseille : conditions et loyer

Qui a droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement — cœur de la « propriété commerciale » — est réservé par l'article L. 145-8 du Code de commerce au locataire qui remplit trois conditions cumulatives :

• être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués ;
• justifier d'une exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l'expiration du bail ou sa prolongation ;
• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

À défaut, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité. Lorsque les conditions sont réunies, le refus de renouvellement oblige en principe le bailleur à verser une indemnité d'éviction.

Comment le renouvellement se met-il en œuvre ?

1. À l'initiative du bailleur : par un congé délivré par acte de commissaire de justice au moins six mois à l'avance, comportant offre de renouvellement (article L. 145-9 du Code de commerce).
2. À l'initiative du locataire : par une demande de renouvellement, formulée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article L. 145-10). Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre par acte extrajudiciaire ; à défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
3. Effets : le bail renouvelé est un nouveau bail, conclu pour neuf ans sauf accord des parties sur une durée plus longue (article L. 145-12).

Si le bail se poursuit sans congé ni demande de renouvellement, il entre en tacite prolongation : une situation confortable en apparence, mais dangereuse, notamment parce qu'au-delà de douze ans elle expose le locataire au déplafonnement du loyer.

Le loyer du bail renouvelé : plafonnement ou déplafonnement ?

En principe, le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative, déterminée d'après les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage). Mais cette règle est corrigée par un mécanisme protecteur : le plafonnement de l'article L. 145-34.

Lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable ou d'une clause de durée supérieure à neuf ans, la hausse qui en découle est lissée : elle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014). Les parties peuvent toutefois y déroger par une stipulation expresse.

La procédure de fixation du loyer renouvelé

À défaut d'accord amiable sur le nouveau loyer, le contentieux relève du juge des loyers commerciaux, président du Tribunal judiciaire de Marseille ou son délégataire pour les locaux situés dans son ressort. La procédure obéit à un formalisme particulier — notification préalable d'un mémoire — et donne fréquemment lieu à une expertise pour déterminer la valeur locative. Les actions se prescrivent par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Pendant l'instance, le locataire poursuit l'exploitation en réglant le loyer au prix ancien, la régularisation intervenant ensuite.

Les erreurs fréquentes — et le rôle de l'avocat

• Laisser filer la tacite prolongation au-delà de douze ans : le bailleur peut alors solliciter un loyer déplafonné, sans lissage légal ;
• Former une demande de renouvellement irrégulière ou négliger le délai de réponse de trois mois ;
• Accepter un loyer déplafonné sans discuter la réalité de la « modification notable » invoquée ;
• Côté bailleur : formuler une offre de renouvellement sans stratégie sur le loyer, ou omettre les conditions du déplafonnement.

L'avocat sécurise les actes (congé, demande, réponse), construit l'argumentaire sur la valeur locative et le déplafonnement, assiste à l'expertise et négocie — ou plaide — la fixation du loyer.

Le cabinet de Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille intervenant en droit des baux commerciaux, accompagne locataires et bailleurs dans le renouvellement de leurs baux et le contentieux du loyer. Contactez-nous au 04 84 25 40 91 ou via la page contact.

FAQ — Renouvellement du bail commercial

Qui a droit au renouvellement du bail commercial ?

Le locataire propriétaire du fonds exploité dans les lieux, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, et justifiant d'une exploitation effective au cours des trois années précédant l'expiration du bail (article L. 145-8 du Code de commerce). À défaut, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.

Comment demander le renouvellement de son bail commercial ?

Par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les six mois précédant l'expiration du bail ou pendant sa prolongation (article L. 145-10 du Code de commerce). Le bailleur a trois mois pour répondre par acte extrajudiciaire ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement ?

Oui, mais en principe dans la limite de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT) depuis la fixation initiale du loyer : c'est le plafonnement de l'article L. 145-34 du Code de commerce. Le bailleur ne peut obtenir davantage qu'en démontrant un cas de déplafonnement.

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer ?

C'est la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, sans la limite de l'indice. Il suppose une modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, un bail conclu pour plus de neuf ans, ou une tacite prolongation au-delà de douze ans. Dans les deux premiers cas, la hausse est lissée à 10 % par an.

Que se passe-t-il si le bailleur refuse le renouvellement ?

Sauf motif grave et légitime ou immeuble insalubre, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction réparant l'intégralité de son préjudice (article L. 145-14 du Code de commerce), et le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu'à son paiement. Notre article dédié à l'indemnité d'éviction détaille ce mécanisme.

Article rédigé par Maître Julien Ayoun, avocat au Barreau de Marseille, intervenant en droit immobilier et droit des affaires. Mis à jour le 18 juillet 2026. Sources officielles : article L. 145-34 du Code de commerce (Légifrance) · section « Du loyer » (Légifrance). Le présent article a une vocation informative générale et ne constitue pas une consultation juridique.