Pour un commerçant marseillais, la trésorerie se joue souvent sur le poste « loyer ». Jusqu'ici, le paiement trimestriel d'avance et l'accumulation de garanties pesaient lourd à l'ouverture d'un local. La loi du 26 mai 2026 modifie ces équilibres au sein du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Cet article expose les trois apports majeurs de la réforme, leur champ d'application exact, leur calendrier d'entrée en vigueur et les points de vigilance, pour les locaux situés à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône.

Quelle est la réforme des baux commerciaux issue de la loi du 26 mai 2026 ?

La réforme des baux commerciaux 2026 procède de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. Son article 62 crée deux articles nouveaux dans le Code de commerce (L. 145-32-1 et L. 145-38-1) et modifie deux articles existants (L. 145-15 et L. 145-40).

Trois mesures concernent directement la trésorerie et les sûretés du preneur :

1. un droit au paiement mensuel du loyer ;
2. un plafonnement des garanties exigées par le bailleur à un trimestre de loyer ;
3. un encadrement de la restitution du dépôt de garantie et son transfert automatique en cas de vente du local.

S'y ajoute la validation de la clause d'indexation dite « tunnel ». L'orientation d'ensemble est protectrice du preneur : elle réduit les sûretés traditionnellement constituées au profit du bailleur. Le Conseil constitutionnel, saisi de la loi, n'a pas censuré ces dispositions.

Le droit au paiement mensuel du loyer (article L. 145-32-1)

Définition. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce institue un droit, pour le preneur, d'obtenir la mensualisation du loyer. Le texte énonce que « le paiement mensuel du loyer est de droit » lorsque le preneur en fait la demande. Le bailleur ne peut s'y opposer, et une clause contraire est privée d'effet (voir plus bas, la sanction du réputé non écrit).

Champ d'application — précision essentielle. Ce droit est réservé au preneur d'un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Tous les baux soumis au statut ne sont donc pas concernés : un local affecté à une profession libérale, par exemple, n'entre pas dans ce périmètre.

Condition. La demande n'est recevable qu'en l'absence d'arriérés de loyer et de charges qui n'auraient pas fait l'objet d'une contestation préalable. Un impayé non contesté fait obstacle à la mensualisation.

Prise d'effet. La mensualisation s'applique à compter de l'échéance de paiement suivant la demande, sans préavis ni renégociation du bail.

Entrée en vigueur. Cette mesure s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi (26 mai 2026). C'est la disposition la plus immédiatement opérationnelle pour les commerçants déjà installés.

Le plafonnement des garanties à un trimestre de loyer (article L. 145-40)

Définition. L'article L. 145-40 du Code de commerce, modifié par la réforme, plafonne désormais les sommes versées à titre de garantie : elles « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre ». Surtout, le texte précise qu'il en va de même pour « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » demandés pour assurer la bonne exécution du bail.

Portée — au-delà du seul dépôt de garantie. Le plafond ne se limite pas au dépôt de garantie. Il englobe l'ensemble des sûretés : cautionnements, garanties bancaires, garanties autonomes et autres engagements. L'objectif du législateur est d'empêcher le cumul de plusieurs sûretés substantielles au profit du bailleur. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur.

Champ d'application. Le plafonnement vise les mêmes locaux que la mensualisation, c'est-à-dire ceux mentionnés à l'article L. 145-32-1 (commerce de détail, de gros, prestations de services à caractère commercial ou artisanal).

Entrée en vigueur. Le plafonnement ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation (26 mai 2026). Les garanties stipulées dans les baux actuellement en cours demeurent valables jusqu'à leur renouvellement. C'est un point déterminant pour les bailleurs comme pour les preneurs : il convient d'anticiper l'effet du plafond au moment du renouvellement.

Restitution du dépôt de garantie et transfert en cas de vente

La réforme encadre également la sortie du bail et la circulation du local.

• Délai de restitution du dépôt. Les sommes versées à titre de garantie sont restituées dans un délai « raisonnable ne pouvant excéder trois mois » à compter de la remise des clés (en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception), déduction faite des sommes restant dues, dûment justifiées.
• Autres garanties. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature (caution, garantie bancaire…), il dispose d'un délai de six mois pour procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents.
• Transfert en cas de mutation. En cas de vente ou de transmission, à titre gratuit ou onéreux, du local loué, l'obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur. La mutation emporte caducité des garanties de toute nature et oblige le cédant à procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.

Entrée en vigueur différenciée. Ces règles s'appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter de l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation, soit le 26 août 2026. De même, le transfert au nouveau bailleur joue pour les mutations intervenant à compter de cette date.

Calendrier d'entrée en vigueur de la réforme

La clause d'indexation « tunnel » (article L. 145-38-1)

La réforme valide expressément une pratique jusque-là incertaine. Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce autorise, par dérogation à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, la clause qui encadre dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) prise en compte pour la révision du loyer. Cette clause « tunnel » sécurise la prévisibilité du loyer en période d'inflation. Son intérêt suppose une rédaction rigoureusement symétrique : un plafonnement à la hausse non assorti d'un mécanisme équivalent à la baisse demeure exposé à la nullité.

Sanction et points de vigilance : la clause réputée non écrite

La sanction. L'article L. 145-15 du Code de commerce, modifié par la réforme, range désormais l'article L. 145-32-1 (mensualisation) parmi les dispositions d'ordre public dont la violation entraîne le caractère réputé non écrit de la clause contraire. Les articles L. 145-37 à L. 145-41 — dont l'article L. 145-40 relatif au plafonnement — figurent également dans cette liste.

La portée procédurale. La sanction du réputé non écrit se distingue de la nullité. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est soumise à aucune prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin ; solution confirmée par Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091). Un preneur peut donc invoquer, sans condition de délai, l'inopposabilité d'une clause contraire au plafond ou au droit de mensualisation.

En pratique, à Marseille. Le contentieux du bail commercial relève, en principe, du Tribunal judiciaire de Marseille (et du juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer), l'appel étant porté devant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence. Par exception, lorsqu'un litige relatif au bail naît d'une procédure collective et présente avec elle un lien de connexité suffisant, il relève du Tribunal des activités économiques de Marseille (juridiction expérimentale jusqu'au 31 décembre 2028). Pour un bailleur marseillais qui renouvelle un bail portant sur un local de centre-ville et qui souhaite conserver une caution solidaire, l'enjeu est concret : la valeur cumulée des sûretés ne pourra plus dépasser un trimestre de loyer.

Erreurs fréquentes à éviter. Stipuler, dans un bail renouvelé après le 26 mai 2026, un dépôt de plus d'un trimestre cumulé à une garantie bancaire ; refuser une demande de mensualisation pourtant régulière ; négliger le délai de six mois de mainlevée des garanties après le départ du preneur.

Conclusion

La réforme des baux commerciaux 2026 impose une relecture des contrats, tant pour les preneurs que pour les bailleurs marseillais : audit des garanties à l'approche d'un renouvellement, mise en conformité des clauses, anticipation des délais de restitution. Pour sécuriser un bail, négocier un renouvellement ou faire valoir le droit à la mensualisation, le Cabinet de Maître Julien Ayoun, avocat en droit immobilier et droit des affaires à Marseille, accompagne commerçants et bailleurs.